Le ministère de la Justice a lancé une poursuite antitrust contre l’éditeur de logiciels immobiliers RealPage, l’accusant d’un stratagème illégal qui permet aux propriétaires de se coordonner pour augmenter les prix des loyers. La poursuite, déposée aux côtés des procureurs généraux d’États tels que la Caroline du Nord et la Californie, allègue que la société viole les lois antitrust par le biais de son algorithme que les propriétaires utilisent pour obtenir des prix de location recommandés pour des millions d’appartements à travers le pays.
Les loyers aux États-Unis ont connu une énorme hausse en 2021 et 2022, et bien que leur croissance se soit ralentie depuis, ils restent obstinément élevés pour de nombreux locataires, en partie grâce à un énorme manque d’offre de logements.
Les responsables du ministère de la Justice affirment que RealPage est une autre raison des loyers élevés, car l’algorithme permet aux propriétaires d’aligner leurs prix et d’éviter la concurrence qui maintiendrait autrement les loyers à un niveau bas.
Dans un communiqué, RealPage a déclaré que les revendications du ministère de la Justice étaient « dénuées de fondement et ne feront rien pour rendre le logement plus abordable ». Le contraire aurait été surprenant.
RealPage n’est pas la seule entreprise à proposer un outil algorithmique pour aider les gestionnaires immobiliers à fixer leurs prix. Mais la société est de loin la plus grande de l’industrie, contrôlant 80% du marché.
L’utilisation des données pour aider les gestionnaires immobiliers à fixer leurs loyers n’est pas nouvelle ou, à première vue, illégale. Mais le cas de RealPage serait différent. Selon les poursuites intentées au cours de l’année écoulée par les procureurs généraux de l’Arizona et de Washington, D.C., RealPage n’utilise pas seulement des données accessibles au public, mais aussi des données confidentielles que les clients de RealPage ont accepté de partager en privé pour aider le logiciel de RealPage à déterminer le prix le plus élevé. Cela équivaut à une collusion illégale sur les prix de type cartel, selon les autorités.
Certains parlent souvent de concurence pure et parfaite dans lequel la formation des prix serait la confrontation équilibrée entre l’offre et la demande. Certains marchés comme l’industrie pharmaceutique ne fonctionnent pas ainsi (Concurrence et industrie pharmaceutique) ; Sur d’autres marchés, certaines entreprises ont pris une telle position qu’ils peuvent influencer, voire déterminer les prix à leur avantage. C’est le cas du secteur de la location immobilière. On parle parfois de Greedflation. Kamala Harris s’est aussi présentée comme la championne de la lutte contre le price gouging.
En octobre 2022, ProPublica a publié un article sur la hausse des prix des loyers, qui avaient augmenté fortement alors que le pays s’ouvrait après la crise du Covid. L’article portait sur la façon dont un algorithme d’une seule entreprise de logiciels – la société de capital-investissement RealPage – était à l’origine des augmentations.
RealPage vend des logiciels de gestion d’inventaire et de tarification aux entreprises propriétaires (par opposition aux particuliers), qui possèdent généralement des dizaines de milliers d’appartements et ont besoin d’outils de données sophistiqués pour les gérer et fixer les prix.
L’histoire était explosive et expliquait qu’il y avait une collusion, orchestrée par certains des hommes les plus riches du pays. Les loyers médians demandés avaient grimpé de 18 % au printemps 2022.
Des avocats antitrust privés ont intenté plusieurs poursuites, qui ont été regroupées dans le Tennessee en 2023. Leur argument « est que RealPage a travaillé avec au moins 21 grands propriétaires et investisseurs institutionnels, englobant 70% des immeubles d’appartements multifamiliaux et 16 millions d’unités à travers le pays, pour augmenter systématiquement les loyers. Les plaintes ont montré qu’il ne s’agit pas seulement d’un partage d’informations ; RealPage a des « conseillers en tarification » qui surveillent les propriétaires et les encouragent à accepter les prix suggérés, il s’efforce de faire licencier les employés des sociétés de propriétaires qui tentent de faire baisser les loyers, et il menace même de laisser tomber les clients qui n’acceptent pas ses recommandations de prix élevés. Les poursuites ont franchi d’importants obstacles juridiques et vont être jugées.
Dix-sept membres du Congrès et plusieurs sénateurs démocrates ont demandé aux forces de l‘ordre du gouvernement d’examiner les allégations. Le sénateur Ron Wyden a présenté un projet de loi fédéral visant à interdire l’utilisation de RealPage pour fixer les loyers, que la campagne présidentielle de Kamala Harris a récemment approuvé. Au niveau local, San Francisco vient d‘interdire la fixation algorithmique collusoire des loyers, et une législation similaire est à l’étude dans de nombreux États et de villes.
Puis le gouvernement américain a commencé à lancer des poursuites judiciaires. Le procureur général de l’Arizona, Kris Mayes, a poursuivi RealPage et les propriétaires d’entreprises, alléguant que des augmentations de loyer de 30% en seulement deux ans étaient le résultat de la conspiration. Sept appartements multifamiliaux sur dix à Phoenix sont gérés par des propriétaires qui utilisent le logiciel. Le procureur général de D.C., Brian Schwalbe, a également intenté une poursuite, notant que « dans la région métropolitaine de Washington-Arlington-Alexandria, plus de 90 % des unités dans les grands bâtiments sont tarifées à l’aide du logiciel RealPage ».
Le FBI a mené une perquisition à l’aube chez le propriétaire Cortland, un géant qui loue 85 000 unités dans treize États. Aujourd’hui, la division antitrust et huit États ont poursuivi RealPage, alléguant non seulement un complot de fixation des prix pour augmenter les loyers, mais aussi une monopolisation sur le marché des logiciels de gestion immobilière commerciale. Et bien qu’il s’agisse d’une poursuite civile, lors de la conférence de presse, le chef de la division antitrust, Jonathan Kanter, s’est opposé à la possibilité d’engager des poursuites pénales. L’excitation était palpable ; même le vénérable procureur général Merrick Garland s’y est mis, déclarant lors de la conférence de presse d’aujourd’hui que « le loyer est sacrément trop élevé ! »
La nouvelle plainte contre RealPage n’est pas si différente de celles de l’Arizona, D.C., et des plaignants privés, bien qu’il y ait plus de détails utiles et d’excellentes citations.
L’essentiel de la plainte est que les grands propriétaires et RealPage travaillent ensemble pour (1) partager des informations sensibles et (2) augmenter les loyers et retirer les unités du marché. Cette activité touche au moins 4,8 millions d’unités de logement sous le contrôle direct des propriétaires utilisant le logiciel RealPage, et selon la société elle-même, ses produits font augmenter les loyers de 2 à 7 % de plus qu’ils ne le feraient autrement, d’une année sur l’autre. « Notre outil », a déclaré RealPage, « garantit que [les propriétaires] saisissent toutes les opportunités possibles pour augmenter les prix, même dans les conditions les plus baissières ou les plus inattendues. »
Price fixing means an agreement or conspiracy among competitors to set price, output, wages, or terms of trade for goods or services, or as Adam Smith put it, “People of the same trade seldom meet together, even for merriment and diversion, but the conversation ends in a conspiracy against the public, or in some contrivance to raise prices.” Price fixing is often illegal, a violation of antitrust laws. But it’s not always illegal. Bargaining together for wages is a form of price fixing known as a union. Similarly, there are legal exceptions to antitrust laws for certain farmers to collectively bargain when negotiating with powerful processors.
Price controls means setting prices centrally through an administrative agency. It’s a form of price fixing, and one that has been pervasive in every society in human history. In market economies, price controls are usually applied to public utilities like electricity, water, gas, health care, and banking. Both Kamala Harris and Donald Trump, for instance, seek price controls on insulin. The Federal Reserve is not only the nation’s largest employer of economists, it’s also our most important administrative price setter, choosing the price of loans and bonds for every government agency, city, state, and corporation. Four times in the 20th century America imposed price controls on everyday items like food and clothing, with varying degrees of success but often pervasive black markets. Usually price controls involve doing an analysis of cost, and then setting the price to cover that cost plus a reasonable profit. Other price controls, like usury caps, don’t require such analysis.
Price gouging has two meanings. The first is technical, and means taking advantage of an emergency or supply disruption to raise prices above what they otherwise would have been, like Enron gouging the state of California in power markets in 2001. There is no Federal prohibition on price gouging, but dozens of states have laws on the books prohibiting the practice. While the concept is clear, there are many ways to define what constitutes price gouging. For example, Arkansas, California, the District of Columbia, Maryland, New Jersey, Oklahoma, and West Virginia have price gouging statutes that limit price increases to 10% during emergencies, unless there’s a cost justification.
(Source : Mark Stoller)