Le prix du logement, à l’achat ou à la location, est un argument dont se saisissent les républicains pour les prochaines élections. Ils font partie de la vie chère dont ils rejettent la responsabilité aux démocrates et à Joe Biden. De surcroît, ils rejettent toute idée de réglementation sur quelque marché que ce soit. Parmi les changements importants de politique avec ses prédécesseurs, l’administration Biden a lancé une offensive contre les monopoles, que ce soit par le biais de la FTC ou du DOJ.
Témoin cette nouvelle offensive contre des propriétaires de parc de logement qu’ils mettent en location. Dans la dernière édition de sa newsletter BIG, Matt Stoller présente cette nouvelle initiative de la présidence Biden. Le FBI a récemment mené une perquisition au siège du géant des propriétaires de logement Cortland Management sur ce qu’on appelle la « fixation algorithmique des prix ».
Cette société de gestion immobilière d’entreprise, basée à Atlanta, loue 85 000 unités dans treize États. Mais Cortland ferait partie d’une conspiration beaucoup plus vaste orchestrée par une société de logiciels et de conseil nommée RealPage pour augmenter les loyers à l’échelle nationale en coordonnant les décisions de prix des propriétaires et en gardant les appartements hors du marché. Il y a actuellement une action antitrust civile dans le Tennessee depuis 2023 révélant que RealPage a travaillé avec au moins 21 grands propriétaires et investisseurs institutionnels, englobant 70 % des immeubles d’appartements multifamiliaux et 16 millions d’unités à l’échelle nationale, pour faire grimper systématiquement les loyers.
RealPage est un éditeur de logiciels qui fausse les marchés de la location, elle appartient également à Thoma Bravo, l’une des plus grandes sociétés de capital-investissement aux États-Unis. Paradoxalement, elle vient d’annoncer sur son site Web de nouveaux produits pour s’attaquer à la fraude.
Comment le cartel fonctionnerait-il ? Selon Matt Stoller, les grandes entreprises, qui se feraient normalement concurrence pour les locataires en termes de prix ou de qualité, ont cessé de le faire depuis 2016. Au lieu de cela, ils partagent tous chaque jour « des données détaillées en temps réel concernant les prix, l’inventaire, les taux d’occupation et les types d’unités qui sont ou seront disponibles à la location » les uns avec les autres via le système de gestion des revenus de RealPage, qui à son tour envoie des recommandations sur les prix ».
Les propriétaires adoptent les recommandations de RealPage sur les prix 80 à 90 % du temps, ce qui augmente explicitement les revenus en gardant les appartements hors du marché. RealPage a des « conseillers en tarification » qui surveillent les propriétaires et les encouragent à accepter les prix suggérés, il s’efforce de licencier les employés des sociétés de propriétaires qui tentent de faire baisser les loyers, et il menace même de laisser tomber les clients qui n’acceptent pas ses recommandations de prix élevés.
Cortland est situé à Atlanta, où 81 % des prix des logements locatifs multifamiliaux sont fixés par logiciel. Et les loyers dans cette ville ont explosé, en hausse de 80 % depuis 2016. Ce qui est étrange dans cette augmentation des prix, c’est que les taux d’inoccupation ont augmenté et que lorsqu’il y a plus d’offres, les prix devraient baisser. Mais ce n’est pas le cas. Ce qui semble s’être passé entre 2015 et 2017, c’est qu’un groupe de propriétaires a commencé à utiliser les recommandations de prix de RealPage. Puis, en 2017, RealPage a acheté son principal rival, Lease Rent Option, ce qui lui a permis de récupérer des informations sur l’offre et la demande de locations d’appartements et ainsi de compléter sa base de données.