Une étude de la Brookings Institution (How racial bias in appraisals affects the devaluation of homes in majority-Black neighborhoods) vient de confirmer et préciser la différence de prix moyen de deux maisons similaires, l’une dans un quartier blanc et l’autre dans un quartier noir. Le phénomène est connu. Des recherches antérieures de Brookings avaient montré que les maisons sont sous-évaluées dans les quartiers à majorité noire, mais n’avait pas pu identifier pourquoi.
Récemment, l’Agence fédérale de financement du logement a publié de nouvelles données au niveau du quartier sur les évaluations des logements. En utilisant ces données en combinaison avec d’autres sources, ce nouveau rapport tire les conclusions suivantes sur l’effet du biais d’évaluation des maisons sur les marchés du logement dans les quartiers à majorité noire : Les maisons dans les quartiers noirs sont évaluées d’environ 21% à 23% en dessous de ce que leurs évaluations seraient dans les quartiers non noirs.
Les quartiers avec une majorité de résidents latinos ou hispaniques, américains d’origine asiatique ou blancs ne connaissent pas de dévaluation du prix des maisons, en utilisant le même modèle. Le biais d’évaluation explique une fraction de la dévaluation des maisons dans les quartiers noirs : environ 9 % à 19 %, selon les approches de modélisation.
La grande majorité des maisons dans les quartiers à majorité noire et dans tout le pays sont évaluées à un prix égal ou supérieur à leur prix contractuel, ce qui laisse une grande partie de l’écart non comptabilisé. Le coût global de cette dévalorisation dans les 113 régions métropolitaines des États-Unis comptant au moins un quartier à majorité noire est d’environ 162 milliards de dollars.
En tenant compte des caractéristiques des maisons et des quartiers, l’étude constate que les transactions d’évaluation dans les quartiers à majorité noire sont 1,9 fois plus susceptibles d’être évaluées selon le prix du contrat que les maisons dans les quartiers à majorité blanche. Plus précisément, 6 % supplémentaires (13 % contre 7 %) des logements dans les quartiers noirs sont sous-évalués par rapport aux quartiers non noirs.
Après ajustement pour tenir compte des caractéristiques des maisons et des quartiers, ce biais contre les logements dans les quartiers noirs persiste à un niveau de 4,4%. Le biais se retrouve également dans la surévaluation ; dans les quartiers à majorité noire, 5 % des logements supplémentaires sont évalués à un prix égal ou inférieur au prix contractuel alors qu’ils auraient été évalués au-dessus de ce prix si le logement avait été situé dans un quartier non noir.
L’étude estime que l’évaluation médiane est inférieure de 15% dans les quartiers à majorité noire par rapport aux maisons dans les quartiers où moins de 1% de la population est noire. Ce résultat est estimé en modélisant les valeurs d’évaluation en fonction des prix de vente réels ainsi que des caractéristiques du quartier et de la maison.
La conclusion générale est qu’au moins 10 % des maisons risquent d’être sous-évaluées dans les quartiers à majorité noire, ce qui a un effet modeste mais significatif sur les évaluations globales et les prix de vente finaux et limite l’accumulation de richesse pour les propriétaires des quartiers à majorité noire. Les sous-évaluations retardent ou annulent également les transactions, ce qui réduit les échanges commerciaux mutuellement avantageux dans les communautés noires.
Dans le même temps, ceux qui cherchent à faire fonctionner les marchés du logement plus efficacement dans les quartiers à majorité noire devront regarder au-delà des méthodes d’évaluation. Le biais d’évaluation semble expliquer moins de 20% de la dévaluation globale, et la plupart des évaluations dans les quartiers à majorité noire sont supérieures au prix du contrat. Il est probable que les pratiques de prêt et de souscription ainsi que les préjugés des consommateurs réduisent la valeur des maisons et réduisent la demande dans les quartiers à majorité noire en deçà de ce que nous verrions si le racisme était absent.
Des recherches antérieures de la Brookings ont montré que les maisons occupées par leur propriétaire sont considérablement dévaluées dans les quartiers à majorité noire. Après avoir examiné les caractéristiques des maisons et des quartiers qui sont les plus importants pour les acheteurs – âge et taille de la maison, résultats aux tests dans les écoles primaires et secondaires locales, proximité des magasins, temps de déplacement et criminalité – nous constatons que les maisons dans les quartiers noirs sont évaluées environ 23% moins que les maisons similaires dans les quartiers avec peu de résidents noirs.
Parmi les hypothèses pour expliquer cette différence, la partialité dans le processus d’évaluation. Les économistes de Freddie Mac ont estimé que les maisons situées dans des quartiers à majorité noire sont 1,7 fois plus susceptibles de recevoir une évaluation inférieure au prix final du contrat par rapport aux maisons situées dans des quartiers à prédominance blanche.
Pourtant, les preuves disponibles suggèrent que les effets d’évaluation sont peu susceptibles d’expliquer la majeure partie de la dévaluation dans les quartiers noirs. La plupart des maisons évaluent au prix final du contrat ou au-dessus. Bien qu’une faible évaluation puisse faire baisser le prix final, elle confirme plus probablement un compromis raisonnable entre l’acheteur et le vendeur. Un vendeur peut également contester une évaluation basse. Les recherches sur les évaluations immobilières commerciales montrent qu’elles sont également dévaluées, malgré les différents acteurs et agences impliqués.
Alternativement, les participants au marché du logement – y compris les acheteurs – peuvent présenter des préjugés contre les quartiers noirs, même en l’absence de croyances racistes ou de comportements discriminatoires envers les personnes noires. Ce biais peut être le résultat de l’ignorance, des préjugés ou des deux, conclut la Brookings.